文/韩培亮 石磊（北京东方雨虹防水技术股份有限公司）

 

今年，我国多地遭遇持续性暴雨天气。在这样的极端天气下，建筑物渗水和漏水问题集中爆发，不仅影响居民的正常生活、企业的有序运营，还可能对建筑物结构安全造成潜在威胁。为帮助物业服务企业有效应对暴雨中建筑物渗水漏水问题，本文详细介绍建筑物渗漏的机理，并结合屋顶、外墙、室内、地下四处的维修要点，与物业管理同仁探讨科学、实用的知识与技巧。

一、建筑物渗漏的四大机理

（一）设计不合理。一是防水设计标准过低。在建筑设计阶段，如果没有充分考虑防水要求，或者防水设计标准过低，就会导致建筑物防水性能不足。例如，一些低层建筑的屋面防水设计只采用了一层简单的防水涂料，而没有设置防水卷材加强层，在长期使用过程中很容易出现渗漏。二是排水系统设计不合理。如果建筑物的排水系统设计不合理，如屋面排水坡度不足、排水口堵塞、排水管道直径过小等，会导致雨水不能及时排出，使得积水过多而渗透进建筑物结构。例如，在一些屋面排水口被杂物堵塞的情况下，雨水会积聚在屋面上，通过屋面的裂缝或防水层薄弱处渗漏到室内。三是结构设计存在缺陷。建筑结构设计中的一些不合理因素也可能导致渗漏。例如，墙体与屋面、墙体与楼板等连接部位的设计不合理，而且没有采取有效的防水措施，就容易出现渗漏。

迈克尔·T·库巴尔写的《建筑防水手册》提到：“近90%的漏水问题都出现在仅占整个建筑物或结构外表面面积1%的细节部位。”细部节点包括：女儿墙压顶、屋面防水层收头、出屋面管道、窗框周边防水、幕墙根部、地下室变形缝等。关注常见渗漏细部节点部位的设计，达到多道防护，且与大面整体结合，有利于实现完善的设计，达到更佳的防水效果。

（二）材料存在缺陷。 一是材料质量不合格。如果防水材料本身的性能不达标，如防水涂料的防水性能差、粘结性能差，或者防水卷材的厚度不足、强度不够，也会导致渗漏。例如，一些劣质的防水涂料在施工后容易出现起皮、脱落现象，无法形成有效的防水层。二是材料老化。防水材料在长期使用过程中会受到紫外线、温度变化、化学腐蚀、氧化、环境污染等因素的影响而老化。例如，屋面的沥青防水卷材在紫外线长期照射下会变脆、开裂，失去防水功能，从而导致雨水渗漏。

（三）施工缺陷。 行业常说“三分材料、七分施工”来体现施工的重要性，防水材料施工过程中的问题也是导致渗漏的重要原因。例如，防水卷材的搭接长度不足、粘结不牢，或者防水涂料涂刷不均匀、漏刷等，都会留下渗漏隐患。在地下室底板防水施工中，如果卷材与基层粘结不紧密，就容易形成空鼓，进而导致渗漏。 

（四）结构变形。一是温度变形。建筑结构会因温度变化而产生膨胀和收缩变形。例如，混凝土结构在温度升高时会膨胀，在温度降低时会收缩。如果结构的伸缩缝设置不合理或者防水措施不到位，就容易在结构变形过程中出现裂缝，导致渗漏。在屋面结构中，由于昼夜温差较大，如果没有合理的伸缩缝防水处理，很容易出现裂缝渗漏。二是地基沉降不均匀。当地基承载能力不足或者地基土层不均匀时，建筑会发生不均匀沉降。这种沉降会使建筑结构产生裂缝，破坏防水层的完整性。例如，在一些软土地基上的建筑，如果地基处理不当，地下室底板和墙体可能会因沉降而出现裂缝，导致地下水渗漏。三是振动和外力作用。建筑在使用过程中可能会受到振动（如机械振动、车辆振动等）或者外力（如地震）的影响，导致结构变形和裂缝。这些裂缝会破坏防水层，使水能够通过裂缝进入建筑内部。例如，在靠近铁路或地铁的建筑中，列车运行产生的振动可能会使建筑结构产生微裂缝，从而引发渗漏。 

综上所述，完整的防水系统需要具有粘结密封性、连续完整性、耐老化性、抗机械损伤性等特点，缺一不可。
    二、建筑物渗水漏水的维修要点

建筑物渗水漏水的修复要点遵循“防、排、截、堵相结合，刚柔相济，因地制宜，综合治理”的原则，按创伤分类采取“免拆除”“局部拆除”“整拆整修”“细部微创”等不同措施。在实际应用中，物业服务企业需要制定具体修缮方案，确保形成符合有效设计年限的防水系统。 

（一）混凝土屋面维修

情况一：原屋面构造老化、空鼓、开裂等损坏现象较为严重，存在渗漏水情况。

维修要点：原钢筋混凝土屋面板以上构造需全部铲除，后续维修按以下构造层次施工（从基层至表层）：先对原屋面板基层进行处理，接着采用多功能修补砂浆进行整体找平或基层修补，涂刷1.5mm厚优缮全能高外露多效聚合物乳液防水涂料。再依次铺设XPS保温层、轻集料混凝土找坡层、1:2.5水泥砂浆找平层，随后涂刷1.5mm厚优缮热熔橡胶沥青基防水涂料（抗收缩），最后铺贴3.0mm厚优缮弹性体（SBS）改性沥青防水卷材（固岩型）。

情况二：原屋面面层存在起砂、酥松、空鼓、开裂等缺陷，风化、损坏严重不适合再利用，原防水层以下构造层经检测满足继续使用需求，存在渗漏水情况。

维修要点：原屋面防水层及以上构造需全部铲除并进行基层修补，后续维修按以下构造层次施工（从基层至表层）：先对原屋面构造层采用多功能修补砂浆进行整体找平或修补，接着涂刷1.5mm厚优缮热熔橡胶沥青基防水涂料（抗收缩），最后铺贴5.0mm厚双胎基弹性体（SBS）改性沥青防水卷材（固岩型）。

情况三：原屋面面层或外露防水层表观完整，未出现严重的风化、空鼓、开裂等损坏现象；有局部损坏但可以修补，能够满足作为防水层基层的基本要求。

维修要点：原屋面构造层次予以保留，仅需进行局部修补，后续维修按以下构造层次施工（从基层至表层）：先对原屋面构造层采用多功能修补砂浆进行整体找平或修补，接着涂刷基层处理剂，最后铺贴5.0mm厚双胎基弹性体（SBS）改性沥青防水卷材（固岩型）。

（二）金属屋面维修

情况：原金属屋面外露面板存在变形、锈蚀等情况，但金属板还可以保持基本结构功能，修整后可满足防水基层要求。

维修要点：原金属屋面板需先进行基层修复与清理，针对锈蚀部位涂刷锈转化涂料（若有防腐要求，可选择加做环氧富锌底涂），最后铺贴1.5mm厚氟铝复合膜自粘沥青防水卷材，完成屋面维修施工。

（三）瓦屋面维修

情况：原屋面瓦基本不存在风化、破损等现象，对屋面瓦进行局部修复后可满足防水施工基层要求；屋面存在问题主要为渗漏水。

维修要点：原屋面构造层基础上，先对基层进行处理，接着更换破损屋面瓦并加固松动屋面瓦，随后对瓦搭接缝采用聚氨酯发泡胶填充、密封胶密封，最后涂刷1.5mm厚外露通用型聚氨酯防水涂料，完成屋面维修施工。

（四）外墙大面积维修

情况：原外墙饰面层表观完整，未出现风化、空鼓等损坏现象；外墙存在问题主要为渗漏水。

维修要点：原外墙构造层需铲除保温层和外饰面层，后续维修按以下构造层次施工（从基层至表层）：先对处理后的原外墙构造层进行界面处理，接着涂抹5.0mm厚优缮外墙修复聚合物防水砂浆，再批刮外墙腻子，随后涂刷德爱威外墙透明封固底漆，最后涂刷优缮外墙焕彩防水透气装饰涂料，完成外墙维修施工。

（五）外墙窗框维修

情况：外墙大面饰面层完好，未出现风化、空鼓等损坏现象，渗漏问题主要集中在外墙窗框部位。

维修要点：窗洞口四周300mm范围内，需将结构墙体以上构造全部铲除，后续按以下步骤开展维修施工：先对窗框缝隙采用外墙修复聚合物防水砂浆进行封堵，再在铲除部位涂刷优缮易刷涂聚合物水泥防水涂料，最后恢复保温及饰面层，完成窗洞口周边维修。

（六）外墙透明快速维修

情况：原外墙饰面层表观完整，未出现风化、空鼓等损坏现象；外墙存在问题主要为渗漏水。

维修要点：先对基层起皮处进行拆除并修补，再完成基层清理与界面处理，最后涂刷两遍外墙防水、固色、耐候三合一透明修复胶，即可完成修复作业。

（七）室内整拆整修

情况：室内原先未做防水层，或经业主多年使用（如7年以上），经室内防水检测，防水层出现损坏失效，或业主更换瓷砖饰面层，拆除过程中防水层受到破坏。

维修要点：铲除结构楼板以上各构造层，在结构楼板上，做找坡、找平层，涂刷1.5mm厚优缮易刷涂聚合物水泥防水涂料和1.5mm厚优缮蓝色聚合物水泥防水涂料，做保护层和饰面砖。

（八）室内免砸砖维修

情况：当前卫生间地漏、管根等细部节点无渗水现象。业主暂无装修计划（2-3 年内不考虑装修），不更换现有瓷砖，仅需对卫生间防水性能进行加强处理。

维修要点：保留原室内瓷砖饰面层，对瓷砖进行勾缝处理并清理干净，涂刷基层处理剂，涂一道室内免砸砖透明防水胶。

三、地下维修

在地下工程修复与防护领域，不同技术各有其适用场景与功能：帷幕注浆是一种通过钻孔灌注浆液，在地下形成连续防渗帷幕的工程技术，主要用于截断地下水渗流、加固地层、防止地基被渗透破坏，采用超柔韧丙烯酸盐注浆液；聚氨酯注浆是一种高效、快速的化学灌浆技术，广泛应用于防水堵漏、裂缝修复等工程结构深层注浆领域；环氧注浆是一种修复混凝土结构缺陷（蜂窝、孔洞、裂缝）、起到结构加固、补强抗渗的综合性能；抗渗背防是在出现渗漏水的混凝土围护结构内侧涂覆高抗渗性涂膜，如采用墙地面抗渗防霉找平装饰四合一胶泥，以提高混凝土围护结构表面抗渗性的修复技术。抢修宝/快修宝多应用于局部节点明水快速封堵。

物业服务企业在日常工作中，可针对小型维修需求，选择适合的产品组合，如外墙透明快速维修和室内免砸砖体系等，自行完成维修工作。而面对屋面、外墙大面维修及地下注浆等中大型工程，物业服务企业可通过与专业可靠的第三方深度协作，依托其优质材料、科学方案及专业施工队伍，系统性解决建筑渗漏水问题，切实保障业主安居乐业。

 

 

（原载于《中国物业管理》杂志2025年第9期）