愿景明德（北京）控股集团有限公司（以下简称愿景集团）成立于2018年1月，注册资本16.1亿元，是聚焦城市更新发展的资产管理集团。成立以来，愿景集团贯彻落实中央关于实施城市更新行动、扩大保障性租赁住房供给、健全基层治理体系等重大战略决策，定位于好房子到好小区、好社区、好城区的城市规划建设治理路径，重点布局城市有机更新、租赁社区投资建设运营等赛道，以“城市发展—能级可持续提升”“市场运作—微利可持续回报”“基层治理—‘三感’可持续增强”为要素，探索城市可持续更新模式，建设多类型“美好生活社区”，服务城市高质量发展，满足人民美好生活新需要。
愿景设计是愿景集团旗下的九源（北京）国际建筑顾问有限公司（以下称“愿景设计”） ，创立于2002年，前身为“ 北京九源三星建筑师事务所”，是国内具有活力和影响力的民营设计机构之一。拥有中华人民共和国住房和城乡建设部批准颁发的建筑行业（建筑工程） 甲级资质， 并于2004年通过了ISO9001质量体系认证。
愿景设计在城市更新市场上居于领先地位， 在价值创造层面，为城市更新实施落地提供了可操作的路径指引，实现完整社区十五分钟生活圈的一张蓝图和一本账的落地。同时运营前置，策划先行，系统规划，成本领先，以为最终使用者提升价值的思维，努力实现在大业务系统中做集成集约平台。
同时在技术落地层面，独具特色的七大竞争力—客户导向、IP打造、成本集约、科技赋能、设计-施工-设备供应一体化、 助力愿景集团在空间➕服务的业务中、产品可复制、可迭代。

项目示例

项目名称：无锡市梁溪“三中”片区更新改造项目

项目背景

1、现状分析：“三中片区”包含中桥二村、中桥三村、中联新村、中南新村四个连片小区，归属中桥、中南、中联三个社区管理。片区位于无锡市老城区梁溪区，西至贡湖大道，东侧及北侧毗邻中南路，南至兴锡巷，是无锡市中心区域内的一处成片老旧小区集中地。周边学校、办公、医院、商业配套较为丰富，但养老、托幼、社区卫生服务站等便民服务配套相对缺乏。小区内住宅多为70、80年代建成，主要为多个单位的职工家属楼，经历三四十年的时间，小区已经日益呈现出楼体安全隐患、基础设施不完善、配套服务设施缺乏等亟需解决的问题，居民的改造意愿强烈。在“三中片区”原始建成期，并没有封闭式小区的空间结构，更多的是松散的聚集区楼栋被市政道路隔离开而形成的连片区域，整体城市风貌和基底比较落后。

2、实施必要性（或实施需求）：“三中”片区一直是城市发展中相对落后区域治理的痛点和难点，为了一次性彻底解决这一问题，让“三中”区域的老百姓极大的提升居住水平，无锡市及梁溪区拿出了巨大精力投入到本片区的改造中。同时，本项目在2022年被确立为城镇老旧小区改造江苏省15个联系点、住建部72个联系点之一。

具体实施

1、项目规划（含项目规模、项目定位、实施目标、整体规划等）

“三中片区”改造总建筑面积45.3万㎡，218栋，涉及8043户居民。

根据无锡市及梁溪区的城市定位与政策指引，扬名街道应在强化经济发展的基础上以城市更新、老旧小区改造为抓手，把老城好的自然文化资源引入，并结合物质空间与精神文明建设，促使居民自发的参与到社区的建设与治理，提升居民的归属感、幸福感。

坚持高标准，将老旧小区改造与海绵城市、绿色建筑、装配式建筑、城市设计、低碳住区、智慧住区、人文住区等城市建设理念相结合，形成1-2个特色亮点，为无锡“精彩城区” 建设贡献经验，为梁溪成为全国老城转型发展的典范贡献力量，打造“魅力梁溪、精彩城区” ：

强发展：强化“智慧产业”发展，激发消费市场活力，释放城市动能。

提品质：依托老城自然人文资源，加快城市更新改造，提升城区品质。

创品牌：“软硬结合” 创标杆项目精品力作，扬 “精彩城区” 品牌。

谋幸福：坚持“内外兼修”引导居民参与共建共治，建设“幸福扬名”。

综上所述，精准提出梁溪三中片区改造的6大方针：

精准定位——切实体会居民需求，通过自上而下宏观指引与自下而上的需求导向，进行因地制宜改造

肌理修复——强化“社区微更新”的优势，用绣花精神实践社区更新，增设长效运营机制，保持整洁宁静优美的居住环境；

礼序重构——梳理街坊结构，从安全、交通、环境、服务四个方面提升居住秩序，优化整体空间布局，均衡布置重要节点，保障居民生活服务及活动需求；

艺术融入——高水准设计引领，实现场景营城、聚人促产，让艺术渗透生活角度；

文化和合——充分挖掘场地空间，植入多元功能，形成社区特色文化元素，植入整体空间，形成统一脉络，融合传统与现代，使片区焕发年轻魅力；

资源焕活——梳理现状低效空间资源，按需补足生活配套功能，满足民生需求之上引入商业业态，促使片区提质增效，增加收益带动社区自平衡发展。

根据居民及社区调研反馈，自下而上需求导向的空间改造计划，营造居民期待的美好生活场景，1条林荫大道+1个雀跃环+1个美好服务中心+N个美好场景，其中：

• 1条林荫大道——集便民服务功能，党建文化宣传，生态景观与一体的归家礼仪路；

• 活力雀跃环——一条跃动的步行环道串联起每一个空间节点；

• 美好服务中心——集社区服务，休闲，运动，康享为一体的全龄公共活动空间；

• N个美好场景——安心归家、党建大道、初心跃动、记忆碎片、认知营地、畅话乐园、低碳森活、怡养花园、邻里共建。

2、采用创新技术和部品（含认证情况、专利情况、技术或部品的先进性、应用范围等）

3、项目实施过程

根据无锡市《全面推进老旧小区改造的实施意见》，社区改造工作应聚焦在改善建筑质量、消除安全隐患、保障基础设施、改善交通及停车、保持环境品质、方便居民日常生活、改善公共活动空间、提升绿化景观八个方面，并注重长效治理、提升社区活力。

1）党建引领、五方联动的全过程管理

本次改造中坚持党建引领，在项目最初的意见征集环节，通过社区的党组织生活会宣讲等形式让社区的党员代表了解小区改造的工作和安排，提出合理化建议，并且以党员代表为基础加强老旧小区改造方案和后续实施工作的宣传和推进力度。在改造的过程中，党员代表深度参与，及时发现实施过程中的矛盾和分析，并带头解决老百姓的疑虑和问题。在之后的项目竣工验收环节和长远管理关节，党员代表也将发挥重要的监督和改善作用，不断提升老旧小区的改造和管理水平。

在具体工作推进过程中，区委区政府、市区住建部门、街道、社区以及设计和施工企业紧密结合，通过定期会议，工作群每日报告等形式实时关注老旧小区改造的进度和待解决问题，及时反馈居民意见和整改情况，动态跟踪保障项目改造的顺利完成。

2）引入社会资本参与，多元化资金来源。

本项目改造资金除了政府财政资金和专项债券外，积极推动多元化社会主体出资，引进了社会资本愿景集团出资，并探索了社会资本的投资回报机制。借助设计、施工、运营一体化的模式，社会资本参与中桥三村中桥健身园2处低效空间资产的改造，一处原为村集体产权，为村民自建房和村民自营棋牌室，另一处是街道持有经营的资产，出租做服装加工厂、小超市、理发店等。资产面貌破旧，具有一定安全隐患，租金效益低下。

社会企业参与改造后，与街道、村集体协商一致，将此2处资产拆除重建，新建成1处1500㎡社区会客厅与1处700㎡便民服务中心，助力社区完善社区服务设施，为居民实现一站式服务，实现每百户居民拥有综合服务设施不低于30㎡的目标。新建建筑在不突破原有建筑限高、不影响周边建筑日照的条件下，充分利用红线范围内的空地面积。新建的社区会客厅涵盖居民议事厅、老年服务站、青少年活动室、社区食堂等功能，便民服务中心以便民商业、百姓讲堂、居民会客厅等业态，补齐老旧小区的服务设施短板，完善15分钟生活圈配套。社会资本通过投资于便民服务中心的建设，获取部分空间10年运营权限，通过便民商业的运营实现微利可持续的回报机制。
3）打造完整社区，完善15分钟生活圈。

在“三中片区”的改造中，按照住建部及民政部联合发布的关于开展完整社区建设试点的通知及相关要求，着力构建完整社区服务体系，在原有的一老一小、社区服务等配套设施改造提升的基础之上，通过拆除重建，空间再造等手段补足社区服务空间。新建社区服务场所两处，改善了过去落后的社区环境，增加了小区的智能化改造，健全社区质量机制。新建的社区会客厅涵盖居民议事厅、老年服务站、青少年活动室、社区食堂、健康小屋等功能，便民服务中心涵盖便民商业、百姓讲堂、居民会客厅等业态，引进民政部认可的社区服务机构，补齐老旧小区的服务设施短板，有效的推动完整社区建设，完善15分钟生活圈配套，让老百姓享受到最便捷的生活服务体验。
4）建立老旧小区改造的全过程居民参与机制。

规划师团队在方案规划初期便深入社区，沉浸式感受社区居民的痛点，通过“六步走”的方式动员居民对改造提出切身的需求，形成以人为本的老旧小区改造设计方案。“六步走”居民参与工作法：即通过“改造需求调研、社区人员方案研讨会、居民议事会、广场宣讲会、改造方案公示、方案意见征集及结果公示”，调研覆盖近1300户居民，在本小区组织各类方案宣讲会5场次，收集意见300余条，完善改造细节30余处，对居民关注的雨水管、楼梯破损、休闲空间等重点节点进行提升。

4、项目运营模式

项目采用多元化的改造资金来源，统筹利用地方财政补助资金、地方政府专项债，创新社会资本参与模式，并积极引导居民出资。

在实施上，采用设计、施工、运营一体化的模式，从改造方案设计之初便进行全过程整体的规划，从长效运营的角度，制定设计方案，推进城市更新“一张蓝图绘到底”。在运营方面，通过片区联动的集成化改造方式，统筹片区内的低效空间资产，通过改造、拆建等方式，对低效空间资产进行安全隐患的排除和功能业态的提档升级，对标住建部提出的“完整居住社区”的建设要求，结合片区现状，利用改造后的空间补齐15分钟生活圈的功能，给片区居民增加文化活动空间、 “一老一小”便民服务设施等，为居民提供便捷和舒心的生活服务。

项目完成

1、实施前后对比

楼本体改造前后

2、创新点及展望

1）设计、施工、运营一体化，培育改造规模化实施主体。在改造中，由改造牵头方在方案设计阶段即考虑小区改造后的运营需求，落实改造与运营“一张蓝图绘到底”的思路，并通过片区内低效空间资产的长效运营，创新社会资本参与机制。

2）大片区统筹，推进片区集成化改造。作为2022年度无锡市最大的片区改造项目，通过将四个相邻小区进行集中连片改造，统筹片区内的背街小巷、广场游园、空间资产等，一并纳入改造范围，完善社区15分钟生活圈。

居民深度参与改造。设计方案公示阶段，采用“六步走”的居民公示动态工作方法，即方案分批公示、社区人员辅导、党组织生活会、居民议事会、“有事好商量”沟通平台、入户问卷调研，广泛听取居民意见，收集居民诉求，鼓励居民参与。共举办居民公示宣讲活动15场、参与式工作坊3场。同时，成立 “幸福家园”居民义务监督队，改造中由监督员进行质量及进度监督巡查。

实施团队

实施主体：无锡市梁溪区扬名街道

设计单位：九源（北京）国际建筑顾问有限公司

施工单位：中铁十九局集团有限公司

运营单位：九源（北京）国际建筑顾问有限公司